Årsrapport 2025 Trondheim kommunale pensjonskasse 47 For unoterte aksjer (private equity) baseres verdsettingen på siste rapporterte kurser fra forvalterne. Verdifastsettelsen vil derfor normalt være et kvartal forsinket. Verdsettingen av eiendomsfond baseres på mottatte rapporter fra forvalterne pr. 31.12.2025. For aksjefond og obligasjoner benyttes offisielle ligningskurser. Note 23 – Investeringseiendommer Trondheim kommunale pensjonskasse fikk tilført 286,5 millioner kroner i ny kjernekapital per 1.11.2013 i form av tre bygårder fra Trondheim kommune. Verdien inkl. realavkastningskrav ble fastsatt ved takst av to uavhengige meglere (Eiendomsmegler 1 Næringseiendom og BER Verdivurdering AS). Bygårdene leies ut til Trondheim kommune på en 50 års leieavtale. I henhold til leieavtalen er leietaker ansvarlig for forvaltning, drift og vedlikehold av eiendommene. Årlig leie reguleres med 100 prosent av KPI. Trondheim kommune har rett til å kjøpe tilbake eiendommene til KPI-regulert kostpris når som helst i løpet av leieperioden. Eiendommene benyttes ikke av Trondheim kommunale pensjonskasse. Alle bygårdene er fra og med 31.12.24 plassert i selskapsporteføljen. Eiendommene regnskapsføres til virkelig verdi i henhold til årsregnskapsforskriften § 3-4 og IAS 40. Verdsettingen er basert på diskontering av fremtidige kontantstrømmer fra den langsiktige leiekontrakten med Trondheim kommune. Ved etablering av leiebeløpet i leieavtalen 1.11.2013 ble det anvendt et realavkastningskrav på de tre eiendommene på henholdsvis 5,8 prosent, 6,0 prosent og 6,2 prosent i samsvar med vurdering av uavhengig megler. I den etterfølgende perioden fram til og med 2021 har uavhengig megler vurdert realavkastningskravet isolert sett til å være noe lavere, men dette anses ikke relevant for verdsettelsen som følge av bestemmelser i leieavtalen med Trondheim kommune. Verdireguleringen i perioden 2014–2021 er lik den prosentvise endringen i leieinntekt siden Trondheim kommune har rett til å kjøpe tilbake eiendommene til KPI-regulert kostpris når som helst i løpet av leieperioden. I 2023 og 2022 ble eiendommene nedskrevet med 1,0 og 4,7 prosent. Nedskrivingene i de to nevnte årene tilsvarer nettoeffekten av økt realavkastningskrav og økte leieinntekter. I 2024 ble eiendommene skrevet opp med 8,9 prosent som en følge av at verdivurderer (Eiendomsmegler 1) justerte ned realavkastningskravet. I 2025 justerte verdivurderer (Norion Eiendomsmegling) ned avkastningskravet ytterligere, noe som medførte en oppskriving av verdien med 4,8 prosent. Mottatt leieinntekt fra Trondheim kommune i 2025 er 25,2 millioner kroner. Det har ikke påløpt driftskostnader for investeringseiendommene siden leietaker dekker alle kostnader inklusive kommunale avgifter og forsikringer. Utviklingen i verdi av investeringseiendommene gjennom året har vært som følger: Investeringseiendommer Balanseført verdi Anskaffelsesverdi tidligere år 293 663 Verdiregulering tidligere år 72 365 Inngående balanse 366 028 Tilgang 0 Avgang 0 Verdiregulering i regnskapsåret 17 393 Utgående balanse 383 421
RkJQdWJsaXNoZXIy MjAzOTc=